Najem w galeriach handlowych w czasach zarazy
W dniu 31 marca 2020 roku Sejm przyjął nowelizację specustawy dotyczącej COVID-19, stanowiącą element tzw. tarczy antykryzysowej, mającej na celu, między innymi, zabezpieczenie przedsiębiorców przed skutkami epidemii koronawirusa. W ustawie przewidziano szczególne rozwiązania dla najemców powierzchni w centrach handlowych, którzy bez wątpienia są jedną z grup podmiotów, na których epidemia oddziałuje najboleśniej. Powyższe zapisy budzą poważne kontrowersje i wątpliwości, niewątpliwie będą przedmiotem burzliwej dyskusji prawniczej, a być może także bogatego orzecznictwa sądów. Z tego względu w niniejszym opracowaniu omówimy podstawowe postanowienia, które zostały przyjęte w nowelizacji w odniesieniu do umów najmu w centrach handlowych, jak też niektóre wątpliwości, jakie nasuwa ich analiza.
Nowelizacja przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. W tym miejscu pojawia się już pierwsza wątpliwość dotycząca tego, czym jest czasowe „wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy”. Konstrukcja taka nie była dotychczas znana polskiemu prawu cywilnemu. Można jedynie przypuszczać, że autorom nowelizacji mogło chodzić o czasowe zawieszenie wykonywania zobowiązań umownych, w szczególności zwolnienie najemcy w obowiązku ponoszenia opłat związanych z przedmiotem najmu, a nie wygaśnięcie samego stosunku najmu. Niestety, uzasadnienie wprowadzonego projektu nowelizacji nie rozwiewa powstałych w tym zakresie wątpliwości.
Przyjęta koncepcja „wygaszenia” zobowiązań z umów najmu może powodować wiele wątpliwości prawnych, jak i problemów praktycznych. Przykładowo, z uwagi na wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań na czas trwania zakazów w związku z epidemią, wygasa zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania (zobowiązanie to jest wszakże istotą stosunku najmu). W konsekwencji obowiązkiem najemcy byłoby dokonanie zwrotu lokalu i usunięcie z lokalu wszystkich ruchomości najemcy. Tym niemniej kwestia ta najprawdopodobniej umknęła uwadze ustawodawcy i nie została w ustawie w żaden sposób uregulowana. Skoro jednak wygaśnięcie zobowiązań umownych ma mieć charakter czasowy, najemca najprawdopodobniej nie będzie zainteresowany opróżnianiem lokalu ze swoich ruchomości na czas trwania epidemii. W tej sytuacji zamknięte w galeriach lokale stanowią faktycznie magazyny, w których przechowywany jest towar i inne rzeczy najemców. Skoro więc ruchomości nie zostaną przez najemcę z lokalu usunięte, możemy wyobrazić sobie sytuację, w której wynajmujący będą żądać od najemców zapłaty wynagrodzenia za przechowanie rzeczy, co w praktyce zapewne nastąpi. Najemcy nie mają bowiem obecnie jakiegokolwiek tytułu prawnego do korzystania z lokali, w tym przechowywania w nich swoich ruchomości.
Innym problemem, na który należy zwrócić uwagę w kontekście czasowego „wygaszenia” zobowiązań z umowy najmu jest fakt, że najemca będzie w tym okresie zwolniony nie tylko z obowiązku zapłaty czynszu, lecz również opłat eksploatacyjnych uiszczanych bezpośrednio wynajmującemu czy opłat marketingowych związanych z funkcjonowaniem centrum. Takie rozwiązanie z pewnością nie jest korzystne dla wynajmujących, którzy pozostając pozbawieni jakichkolwiek opłat od najemców, muszą jednocześnie ponosić opłaty związane z bieżącym utrzymaniem centrum handlowego i części wspólnych takich jak energia elektryczna, woda czy usługi ochrony i sprzątania. Jest to tym bardziej istotne, że w większości centrów handlowych funkcjonują sklepy, które ograniczeniem działalności nie są objęte, w szczególności sklepy spożywcze, niemożliwe jest zatem, aby centra te zostały zamknięte na cztery spusty. Tym niemniej powstać może dyskusja, co do zasad późniejszego rozliczenia rzeczywiście poniesionych kosztów eksploatacyjnych, która w większości centrów handlowych będzie miała miejsce na początku przyszłego roku. O ile zasadnie jest twierdzenie, że w czasie trwania epidemii najemcy nie musza płacić zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych, o tyle nie jest już tak oczywiste, czy zwolnienie to odnosi się do późniejszego rozliczenia rzeczywistych kosztów. Obowiązek rozliczenia rzeczywistych kosztów powstanie najprawdopodobniej już po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności przez najemców. Tym samym pojęcie „wygaśnięcia” zobowiązań najemcy nie będzie miało już wtedy zastosowania, zaś najemca będzie zobowiązany do poniesienia kosztów eksploatacyjnych za cały roku podlegający rozliczeniu, łącznie z okresem trwania zakazu.
Na marginesie należy zaznaczyć, że czasowe zwolnienie z obowiązku ponoszenia opłat wynikających z umów najmu niewątpliwie nie będzie odnosić się do opłat, które najemca ponosi bezpośrednio na rzecz dostawców mediów lub innych usług, na podstawie samodzielnie zawieranych umów.
Oprócz powyższych rozwiązań nowelizacja przewiduje, że najemca, po zniesieniu zakazu, powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeżeli w tym terminie najemca takiej oferty nie złoży, będzie obowiązany do zapłaty czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu za okres, w którym obowiązywał zakaz prowadzenia przez najemcę działalności. Z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty przez najemcę, wynajmujący przestanie być związany postanowieniem dotyczącym wygaśnięcia zobowiązań wynikających ze stosunku najmu.
Także interpretacja postanowień dotyczących złożenia przez najemcę oferty przedłużenia umowy najmu po zniesieniu zakazu budzi wiele wątpliwości. Z uzasadnienia autopoprawki Sejmu, która wprowadza tę regulację wynika jedynie, że jeśli oferta najemcy nie zostanie złożona w terminie, to uważa się, że do czasowego wygaśnięcia umowy nie doszło. Oznaczałoby to, że w takiej sytuacji najemca będzie zobowiązany do zapłaty należności wynikających z umowy najmu w pełnej wysokości za cały okres trwania zakazu, a dodatkowo umowa najmu będzie trwała nadal, na dotychczasowych warunkach, w tym tych dotyczących okresu t najmu. Jeżeli najemca złoży ofertę przedłużenia najmu w terminie trzech miesięcy od dnia ustania zakazu, to okres najmu zostanie przedłużony o okres trwania zakazu powiększony o sześć miesięcy, a najemca uzyska całkowite zwolnienie z opłat wynikających z umowy najmu za cały czas trwania zakazu. Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opłat w czasie trwania zakazu jest więc powiązana z obowiązkiem przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach.
Z wprowadzonych przepisów nie wynika, czy wynajmujący może odmówić przyjęcia oferty najemcy i tym samym kontynuować umowę najmu na dotychczasowych warunkach. Określenie oświadczenia najemcy jako „oferty” może sugerować, że jak każda oferta może ona zostać przez drugą stronę odrzucona. Idąc tym tropem można przyjąć, że zastosowanie znajdzie tryb ofertowy przewidziany przepisami kodeksu cywilnego, i tym samym wynajmujący byłby uprawniony do odrzucenia oferty albo złożenia kontroferty. Brzmienie przepisu sugeruje, że w przypadku odrzucenia oferty najemcy lub złożeni kontroferty, wynajmujący jest nadal związany postanowieniami dotyczącymi wygaśnięcia zobowiązania najemcy do zapłaty czynszu i innych opłat wynikających z umowy (jedynym przypadkiem, kiedy postanowienia te przestają wiązać wynajmującego jest bezskuteczny upływ okresu na złożenie oferty przez najemcę). Nowelizacja specustawy nie odpowiada jednak na tak postawione pytania, lecz mnoży jedynie kolejne wątpliwości..
Wprowadzone rozwiązania dotyczące oferty najemcy nie przesądzają o tym, co dzieje się z umową najmu w okresie po ustaniu zakazu, ale przed złożeniem przez najemcę oferty przedłużenia umowy. Literalne brzmienie przepisu wskazuje, że wzajemne zobowiązania wynikające z umowy najmu wygasają jedynie na czas trwania zakazu, stąd też możemy domniemywać, że intencją ustawodawcy było ich „wskrzeszenie” wraz z ustaniem zakazu. Przyjęcie tej koncepcji powoduje, że od dnia ustania zakazu, najemca jest obowiązany do wykonywania obowiązków z umowy najmu w zakresie dotychczasowym, w tym do dokonywania płatności czynszu i innych należności w wysokości wynikającej z umowy. Wynajmujący będzie miał jednak prawo do ewentualnego żądania płatności za okres objęty zakazem dopiero po bezskutecznym upływie trzymiesięcznego terminu na złożenie oferty najemcy na przedłużenie umowy najmu.
Zgodnie z założeniem ustawodawcy, wprowadzone rozwiązania nie uchybiają przepisom kodeksu cywilnego regulującym stany, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Intencja ustawodawcy stojąca za tym zapisem nie jest jasna. Być może w konsekwencji tego zapisu można uznać, że w przypadku niewykonywania przez najemcę zobowiązań pieniężnych w okresie trwania epidemii możliwe będzie powołanie się przez najemcę na wystąpienie siły wyższej i nadzwyczajną zmianę stosunków, w celu żądania na tej podstawie obniżki czynszu lub nawet rozwiązania umowy przed sądem. Dotyczyć to będzie jednak tylko takich sytuacji, w których najemca nie złożył oferty przedłużenia najmu w terminie trzech miesięcy od dnia ustania zakazu, a tym samym nie uzyskał zwolnienia z opłat za ten okres. Tym niemniej taka interpretacja przepisów budzi poważne wątpliwości, wydawać by się mogło, że wprowadzone zasady wygaśnięcia zobowiązań najemcy powinny stanowić jedyny środek zabezpieczenia jego interesów.
Nowelizacja przewiduje, że wszystkie umowy najmu zawarte przed dniem 1 kwietnia 2020, których okres najmu upływa pomiędzy 1 kwietnia a 30 czerwca 2020 roku, ulegną przedłużeniu na warunkach dotychczasowych do dnia 30 czerwca 2020 roku. Zasada ta dotyczy wszystkich umów najmu, nie tylko tych zawartych w odniesieniu do lokali w centrach handlowych. Jedynym wymogiem przedłużenia okresu najmu jest złożenie oświadczenia woli najemcy w tym zakresie. Przedłużenie umowy najmu nie znajdzie zastosowania do tych najemców, którzy w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu przed wejściem nowelizacji w życie pozostawali w zwłoce z uiszczaniem opłat związanych z lokalem za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość zaległości przekracza wysokość czynszu za jeden miesiąc. Na automatyczne przedłużenie umowy nie mogą też liczyć najemcy, którzy w okresie trwania umowy najmu:
- używali lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu,
- zaniedbywali obowiązki związane z lokalem, doprowadzając do powstania szkód w lokalu,
- wynajęli, podnajęli lub oddali lokal (lub jego część) do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Zgodnie z ustawą, do dnia 30 czerwca 2020 roku niemożliwe będzie wypowiedzenie najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
Powyższe rozwiązania dotyczące automatycznego przedłużenia umów najmu z pewnością stawiają w trudnej sytuacji tych wynajmujących, którzy podpisali już kolejną umowę najmu na dany lokal lub powierzchnię, która miała wejść w życie jeszcze przed 30 czerwca 2020 roku. Wydaje się, że w tej sytuacji rozsądne byłoby podjęcie próby renegocjacji takiej umowy z nowym najemcą co do warunków i terminu przekazania lokalu czy powierzchni z powołaniem się na zaistniałą siłę wyższą, tj. wprowadzenie przepisów uniemożliwiających wynajmującemu wywiązanie się z obowiązku dostarczenia lokalu w terminie wynikającym z umowy najmu. Nowelizacja nie przewiduje zwolnienia wynajmujących z obowiązku zapłaty odszkodowania i kar umownych w związku z utrudnieniami wynikającymi z wprowadzonego stanu epidemii. Tym niemniej, skoro niemożność wykonania przez wynajmującego zobowiązania do wydania lokalu nowemu najemcy w określonym terminie jest następstwem okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie będzie on zobowiązany do zapłaty odszkodowania (w tym kar umownych) na rzecz takiego najemcy.
Czytaj także: Tarcza antykryzysowa dla przedsiębiorców i gospodarki
__
Autor: Ewelina Cieślak
W razie jakichkolwiek pytań zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami:
