Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców regulują przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z późniejszymi zmianami.
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
- Osoba fizyczna niebędąca obywatelem polskim
- Osoba prawna posiadająca zarejestrowane miejsce prowadzenia działalności za granicą
- Spółka osobowa osób, o których mowa powyżej, nieposiadająca osobowości prawnej, posiadająca zarejestrowaną siedzibę działalności gospodarczej za granicą i zawiązana na podstawie przepisów prawa obcego państwa
- Osoba prawna, która posiada zarejestrowaną siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki, o których mowa powyżej
Zasady ogólne
Co do zasady, cudzoziemcy potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości położonej w Polsce. Niemniej jednak zasada ta jest znacznie ograniczona ogólnym zezwoleniem udzielonym przedsiębiorcom zamieszkującym lub mającym siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (tj. Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu) oraz Szwajcarii (patrz uwagi poniżej).
Zezwolenie jest wymagane w każdym przypadku nabycia nieruchomości, tj. nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Polsce na podstawie transakcji prawnej. Zezwolenia wymagają następujące czynności:
- nabycie nieruchomości
- nabycie lub objęcie udziałów w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Minister Spraw Wewnętrznych może udzielić cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości lub udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości, jeżeli nie istnieje prawdopodobieństwo zagrożenia bezpieczeństwa państwa, bezpieczeństwa publicznego lub porządku publicznego oraz jeżeli cudzoziemiec jest w stanie wykazać istnienie okoliczności potwierdzających jego więzi z Polską.
Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształceń spółek lub przeniesienia własności nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego.
Bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych nie można dokonywać czynności prawnych ani wpisów dotyczących tytułów własności lub praw użytkowania wieczystego. W przypadku naruszenia przepisów ustawy, nabycie nieruchomości lub udziałów przez cudzoziemca jest nieważne.
Zakup nieruchomości przez przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE oraz Islandia, Norwegia i Lichtenstein)
W dniu 1 maja 2004 r. ogólna zasada, zgodnie z którą wymagane jest zezwolenie na nabycie przez cudzoziemców nieruchomości lub udziałów w spółkach będących prawnymi właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, przestała mieć zastosowanie do obywateli i przedsiębiorców zamieszkałych lub mających siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG).
Zwracamy uwagę, że powyższy wyjątek dotyczy wszystkich przedsiębiorców mających siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nawet jeśli przedsiębiorcy ci są kontrolowani przez podmioty mające siedzibę poza Europejskim Obszarem Gospodarczym. Przykładowo, spółka utworzona w Polsce i kontrolowana przez akcjonariuszy z USA jest uznawana za przedsiębiorcę z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i nie wymaga zezwolenia na nabycie nieruchomości. W rezultacie nie ma praktycznych ograniczeń w nabywaniu nieruchomości komercyjnych przez przedsiębiorców zagranicznych, nawet jeśli mają siedzibę poza Europejskim Obszarem Gospodarczym.
Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia
Istnieją również dodatkowe wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia (które będą miały zastosowanie, jeżeli nabywca nie jest zwolniony z tego obowiązku na mocy zasady omówionej powyżej):
- Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca przebywającego w Polsce od co najmniej pięciu lat od dnia wydania zezwolenia na pobyt stały
- Nabycie przez cudzoziemca, którego małżonek jest obywatelem polskim i który przebywał w Polsce co najmniej dwa lata od dnia wydania zezwolenia na pobyt stały, nieruchomości, która stanie się wspólną własnością obojga małżonków
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do ustawowego dziedziczenia po cesjonariuszu nieruchomości, pod warunkiem, że cesjonariusz był jego prawnym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym przez okres co najmniej pięciu lat
- Nabycie przez kontrolowaną osobę prawną, dla celów statutowych, niezabudowanych nieruchomości na obszarach miejskich, jeżeli ich łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 4,000 m2
- Nabycie nieruchomości stanowiącej zastaw hipoteczny przez bank zagraniczny, po nieskutecznej aukcji w ramach postępowania egzekucyjnego
- Nabycie lub objęcie przez bank pośrednio lub bezpośrednio kontrolowany udziałów w spółce, która posiada zarejestrowaną siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i jest prawnym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w związku z dochodzeniem roszczeń banku z tytułu świadczonych usług bankowych
Powyższe zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia nie dotyczy nieruchomości położonych w pobliżu granic państwowych oraz gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha.
Uzyskanie zezwolenia
Jeżeli wymagane jest zezwolenie, jest ono wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych. Zezwolenia wydaje się w formie decyzji administracyjnej na podstawie wniosku cudzoziemca. W postępowaniu tym zastosowanie mają przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Cudzoziemiec ubiegający się o zezwolenie musi do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz jego związki z Polską, a także inne dokumenty wykazujące, że nieruchomość zostanie nabyta w sposób prawidłowy.
Minister Spraw Wewnętrznych powinien rozpatrzyć wniosek w terminie dwóch miesięcy, pod warunkiem, że wszystkie wymagane prawem dokumenty zostaną złożone wraz z wnioskiem, a organy opiniujące zajmą stanowisko w danej sprawie w odpowiednim czasie.
Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od daty jego wydania. Umowa sprzedaży powinna zostać zawarta w tym terminie.
Autor: Piotr Łaska
