Legal Highlights for Real Estate – Sierpień 2025
Zmiany w zakresie wymogów dotyczących miejsc postojowych w inwestycjach mieszkaniowych
21 sierpnia 2025 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”).
Nowelizacja uchyla art. 17 ust. 4a pkt 2 oraz art. 17 ust. 4d pkt 2 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Dotychczasowe przepisy nakładają na inwestorów obowiązek zapewnienia minimalnej liczby miejsc postojowych, odpowiednio:
- w przypadku inwestycji mieszkaniowej – co najmniej 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie,
- w przypadku inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w obszarach zabudowy śródmiejskiej – co najmniej jedno miejsce na jedno mieszkanie.
W miejsce sztywnych wymogów ustawowych wprowadzono uprawnienie rady gminy do określania liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi inwestycji mieszkaniowej w ramach gminnych standardów urbanistycznych.
Jak wskazano w uzasadnieniu Nowelizacji, celem zmian jest umożliwienie gminom elastycznego kształtowania wymogów inwestycyjnych, z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań, takich jak lokalizacja terenu inwestycji, stopień rozwoju transportu publicznego czy sieć dróg rowerowych. Rozwiązanie to ma pozostawać w zgodzie z polityką wielu samorządów ukierunkowaną na wspieranie ruchu pieszego i rowerowego, w szczególności w obszarach śródmiejskich.
Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmiany w zintegrowanych planach inwestycyjnych
25 lipca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Projekt”), który pozwoli skrócić procedurę sporządzania przez gminę zintegrowanych planów inwestycyjnych („ZPI”).
ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora. Podczas sporządzania ZPI inwestor oraz gmina prowadzą negocjacje treści umowy urbanistycznej, będącej niezbędnym elementem ZPI, w której to określone są zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Projekt przewiduje rezygnację z wymogu uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI. W obecnym stanie prawnym taka zgoda jest wymagana przed rozpoczęciem negocjacji z inwestorem i zawarciem umowy urbanistycznej, co wydłuża procedurę – szczególnie w gminach, gdzie sesje rady odbywają się rzadko. Może to pozwolić na skrócenie całej procedury o od 30 do 45 dni.
Procedura ma zostać usprawniona również poprzez wprowadzenie przepisów umożliwiających radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w procedurze sporządzania ZPI. Ustalenie ogólnych zasad dotyczących udziału inwestora w realizacji i finansowaniu inwestycji w ramach umowy urbanistycznej i ich znajomość już na początku negocjacji usprawniłaby procedurę uchwalania ZPI i zmniejszyła ryzyko pojawienia się w toku rozmów niespodziewanych, utrudniających dojście do porozumienia warunków.
