Legal Highlights for Real Estate – Październik 2025
W ostatnim okresie wprowadzono szereg istotnych zmian, które mogą mieć znaczący wpływ na proces planowania, realizacji i zarządzania inwestycjami. Poniżej przedstawiono najważniejsze modyfikacje wraz z oceną ich praktycznych implikacji dla inwestorów, deweloperów oraz właścicieli nieruchomości.
Nowelizacja Prawa budowlanego – zmiany od 7 września 2025 r.
Na mocy nowelizacji ustawy z dnia 25 lipca 2025 r. („Nowelizacja”), która weszła w życie 7 września 2025 r., wprowadzono zmiany w zakresie inwestycji na terenach zamkniętych, obiektów budowlanych oraz obowiązków związanych z protokołami kontroli stanu technicznego. W szczególności:
- Deregulacja w zakresie terenów zamkniętych:
Część inwestycji realizowanych na terenach zamkniętych nie wymaga już pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Zmiany obejmują m.in. poligony, hangary, magazyny oraz prace związane z utwardzaniem powierzchni gruntu. Uproszczenie to ma na celu przyspieszenie realizacji projektów oraz ograniczenie obciążeń administracyjnych dla inwestorów.
- Zmiany w protokołach kontroli stanu technicznego obiektów:
Nowelizacja wprowadza wyjątki w zakresie obowiązku sporządzania protokołów kontroli technicznej dla obiektów położonych na terenach zamkniętych, których status został ustalony decyzją Ministra Obrony Narodowej lub szefów służb specjalnych. W praktyce oznacza to ograniczenie obowiązków dokumentacyjnych w stosunku do inwestycji o charakterze strategicznym.
Uproszczenia w legalizacji samowoli budowlanych
Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian przewidzianych Nowelizacją jest skrócenie okresu przedawnienia dla samowoli budowlanych z 20 do 10 lat. Umożliwia to właścicielom szybkie zalegalizowanie obiektów wzniesionych bez pozwolenia na budowę, takich jak garaże, altany czy niewielkie obiekty komercyjne.
Celem zmian jest zwiększenie bezpieczeństwa użytkowania istniejących budowli oraz uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości, szczególnie w regionach z dużą liczbą starszych, nieuregulowanych obiektów.
Bezterminowe warunki zabudowy – termin składania wniosków
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidywała wstępnie wprowadzenie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Obecnie, zgodnie z aktualnym stanem prawnym:
- Decyzje WZ, które uprawomocnią się do końca 2025 r., będą bezterminowe.
- Decyzje WZ wydane po tej dacie będą miały standardowy okres ważności, wynoszący 5 lat od dnia uprawomocnienia.
W praktyce oznacza to, że inwestorzy planujący projekty w najbliższych miesiącach powinni:
- Monitorować terminy wydania decyzji WZ, aby w miarę możliwości uzyskać uprawomocnienie decyzji w 2025 r. i skorzystać z bezterminowej ważności.
- Śledzić zmiany legislacyjne w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mogą wpłynąć na procedury uzyskiwania warunków zabudowy.
- Konsultować strategię inwestycyjną z prawnikiem, co pozwala na optymalizację procesu uzyskiwania decyzji WZ oraz minimalizację ryzyk administracyjnych.
Bezterminowe decyzje WZ mają praktyczne znaczenie dla stabilności planowania inwestycji, przewidywalności finansowania oraz ograniczenia ryzyk związanych z koniecznością odnawiania decyzji lub zmian w planach miejscowych.
Ułatwienia dla gospodarstw rolnych
Nowelizacja wprowadza znaczące uproszczenia dla właścicieli gospodarstw rolnych. Rolnicy mogą obecnie budować na działkach siedliskowych zbiorniki na wodę opadową i roztopową o pojemności do 30 m³ bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz opracowania projektu budowlanego. Rozwiązanie to ma na celu wsparcie efektywnego gospodarowania wodą i rozwój infrastruktury rolniczej przy ograniczeniu obciążeń administracyjnych.
Nowe definicje budynku i budowli
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują bardziej precyzyjne definicje budynku i budowli. Zmiana ta eliminuje dotychczasowe niejasności interpretacyjne oraz zapewnia jednolite naliczanie podatku od nieruchomości w całym kraju, ograniczając rozbieżności między gminami oraz wątpliwości co do klasyfikacji poszczególnych obiektów.
