Legal Highlights for Real Estate – Luty 2025
Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe
Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe („Projekt”) ma na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w Polsce, aby zrównoważyć rosnący popyt na mieszkania przy ograniczonej podaży gruntów, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości. Propozycje obejmują usunięcie barier prawnych i proceduralnych, takich jak:
- Ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi – utrudnienia wynikające z przepisów dotyczących nieruchomości rolnych w miastach.
- Zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – co ogranicza możliwości inwestycyjne.
- Złożoność procedur planistycznych – np. w zmianie parametrów zabudowy i sporządzaniu zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).
- Nieskuteczność opłaty planistycznej – obecne przepisy nie rekompensują kosztów gminy związanych z uchwalaniem planów miejscowych.
- Ograniczenia w korzystaniu z narzędzi ustawy mieszkaniowej – m.in. obowiązkowe wskaźniki miejsc postojowych niedostosowane do lokalnych potrzeb.
- Problemy z podziałem nieruchomości – niejasności prawne związane z uchwałami lokalizacyjnymi.
- Niewykorzystanie gruntów Skarbu Państwa – brak działań zmierzających do wykorzystania atrakcyjnych terenów na cele mieszkaniowe.
- Wydłużanie procesów inwestycyjnych – m.in. przez środki odwoławcze stron postępowania.
Projekt przewiduje również wydłużenie terminów dla użytkowników wieczystych na wykup gruntów, a także uregulowanie kwestii pomocy publicznej i nowych zasad wydawania świadectw zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych. Rozwiązania te mają ułatwić realizację polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznym i komunalnym. Planowany termin przyjęcia Projektu przez Radę Ministrów to pierwszy kwartał 2025 r.
Projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy deweloperskiej
20 lutego 2025 r. opublikowano projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy deweloperskiej. Projekt zakłada nałożenie obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przez deweloperów, którzy rozpoczęli przedsięwzięcia przed 1 lipca 2022 r. Wysokość składek będzie wyliczana według stawek obowiązujących w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej: 0,45% dla otwartego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego.
Projekt przewiduje, że przepisy dotyczące składek nie obejmą umów zawartych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej, co oznacza, że obowiązek dotyczy jedynie nowych umów. Aktualnie składka dla inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. wynosi 0%, co zostało potwierdzone w uzasadnieniu projektu.
Ponadto Klub Parlamentarny Polska 2050-Trzecia Droga zaproponował kolejną nowelizację ustawy deweloperskiej, zakładającą nowe obowiązki dla deweloperów:
- Strona internetowa – Każdy deweloper będzie zobowiązany do prowadzenia własnej strony internetowej, co dla małych firm może stanowić dodatkowy koszt.
- Publikacja informacji – Strona powinna zawierać dane kontaktowe, lokalizację inwestycji, ceny (z VAT) lokali, pomieszczeń przynależnych, praw oraz innych świadczeń pieniężnych wynikających z umowy. Projekt wymaga doprecyzowania w zakresie zakresu informacji, np. dotyczących miejsc parkingowych czy zmian lokatorskich.
- Aktualizacja cen – Deweloperzy będą musieli na bieżąco aktualizować ceny i uwzględniać daty zmian oraz zasady stosowania obniżek. Obowiązek ten może powodować trudności w przypadku częstych zmian cen.
- Informacje w reklamach – W reklamach będzie obowiązkowe wskazywanie adresu strony internetowej z pełnymi informacjami.
Niedopełnienie obowiązków będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów i podlegać kontroli UOKiK. Wątpliwości budzi wymóg transparentności polityki cenowej, która nie dotyczy innych grup przedsiębiorców, oraz niespójności z dyrektywą Omnibus.
