Koniec z nieprawidłowościami na rynku mieszkaniowym? Nowe zasady budownictwa mieszkalnego w 2024 roku.
84,3 mld złotych! Tyle wynosi roczny koszt chaosu przestrzennego w Polsce, do którego przyczynia się powstawanie nowy inwestycji mieszkaniowych, niezaspokajających potrzeby ludności (dane Raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego pt. „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego”). Odpowiedzią na podnoszony w debacie publicznej problem nadużyć i nieprawidłowości występujących na rynku mieszkaniowym ma być rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obowiązywać będzie ono od 1 kwietnia 2024 roku.
Zmiany zawarte w przepisach mają na celu przede wszystkim ograniczenie praktyk związanych z tzw. „patodeweloperką”, czyli z działaniami, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. Intencją ustawodawcy jest uporządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych z myślą o komforcie mieszkańców, ale również z uwzględnieniem interesów inwestorów. Dodatkowo wprowadzono regulacje w zakresie pomieszczeń przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Poniżej prezentujemy istotne zmiany, które czekają nas w budownictwie mieszkalnym.
Więcej miejsca na osiedlach
Jedną z najistotniejszych zmian zaproponowanych w Rozporządzeniu jest zwiększenie przestrzeni na osiedlach, która ma polegać na zwiększeniu odległości wielorodzinnego ponad czterokondygnacyjnego budynku od granicy działki z 3-4 metrów do 5 metrów, bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi, czy też nie. Do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami 4 metry. Zmiana przepisów ma skutkować (jak wynika z uzasadnienia) „luźniejszą zabudową”, co może przyczynić się do zwiększenia komfortu użytkowania.
Więcej prywatności na balkonach
W związku z wprowadzeniem nowej regulacji dotyczącej odległości budynku mieszkalnego od granicy działki budowlanej zmieniono także odległość balkonów w takim budynku od granicy działki. Zgodnie z nowym Rozporządzeniem odległość ta wyniesie 3 m. Dotychczasowa odległość 1,5 m od granicy działki będzie dotyczyła balkonów w innych budynkach niż budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych.
Balkony, których główną rolą jest zapewnienie mieszkańcom dodatkowego komfortu życia, w nowym budownictwie często nie spełniają swojej funkcji. W celu zapewnienia większej prywatności mieszkańcom, w Rozporządzeniu przewidziano także, że balkony na jednej płycie będą musiały być oddzielone przegrodą o określonej grubości i wysokości oraz przepuszczalności światła. Przegroda powinna być pełna (czyli nie będzie w niej np. otworów) oraz charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła.
Większa izolacja akustyczna w mieszkaniach
Rozporządzenie przewiduje nowe rozwiązania w zakresie polepszenia komfortu akustycznego w mieszkaniach, a także ujednolicenie wymagań w zakresie drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej. Wprowadzono rozwiązanie polegające na tym, że w przypadku budynku jednorodzinnego składającego się z 2 lokali mieszkalnych, przegrody znajdujące się między nimi (stropy, ściany) muszą spełniać wymagania jak dla lokali w budynku wielorodzinnym. Dotychczas nie było takiego obowiązku. Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych, co pozwoli zachować ustalone standardy.
Dodatkowe miejsce dla wózków i rowerów
W budynkach wznoszonych w obecnym reżimie prawnym nie zawsze przewiduje się miejsca do przechowywania rowerów czy wózków, lub wykonuje się je w niewystarczającej ilości. W efekcie tego rowery, wózki, hulajnogi i inne przedmioty, przechowywane są na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych. Rozporządzenie przewiduje obowiązek wykonania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, pomieszczenia gospodarczego o powierzchni min. 15 m2, na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń.
Większe place zabaw
Rozporządzenie wydaje się wyjść naprzeciw problemom związanym z urządzaniem zbyt małych placów zabaw przy nowych budynkach mieszkalnych. Obecnie prawo nie przewiduje obowiązku budowy placu zabaw dla dzieci wraz ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Nowe Rozporządzenie wprowadza obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań. Wielkość placów zabaw będzie dostosowana do liczby mieszkań i domów, co ma zapewnić większą przestrzeń dla zabaw dzieci.
Większa powierzchnia lokali użytkowych
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m2. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Przy czym regulacje te ominą budynki zamieszkania zbiorowego takie jak np. hotel, motel czy pensjonat.
Więcej zieleni na osiedlach
Nowa regulacja zakłada, że na działkach budowlanych przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m², co najmniej 20% powierzchni tego placu należy urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wprowadzenie nowego przepisu związane jest ze zjawiskiem tzw. „betonozy” ogólnodostępnych rynków i placów. Zjawisko to polega na tym, że powstaje coraz więcej miejsc – publicznych placów lub skwerów – które są otoczone chodnikami, betonowymi doniczkami, w których sadzone są krzewy i drzewa po to, by wywołać wrażenie natury i zieleni. W ocenie projektodawcy wartość 20% wydaje się być kompromisem między chęcią zapewnienia zielonych placów, a możliwościami w przypadku pojawienia się ograniczeń w zakresie wykonania terenu biologicznie czynnego (dot. np. kanałów technologicznych, garaży podziemnych pod placami).
Mniej miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne
W Rozporządzeniu wprowadzono ograniczenie co do liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, które mogą być zbliżone do okien budynków. Wynosi ono maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji. Nie wyklucza to możliwości większej liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, jednak pod warunkiem usytuowania ich w odpowiedniej odległości od okien.
Nowe wytyczne wzbudzają kontrowersje interpretacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do budowy placów zabaw dla dzieci. Ponadto dostosowanie istniejących już projektów do nowych wymogów może skutkować zmniejszeniem liczby budowanych mieszkań. Nie ulega wątpliwości, że zmiany w Rozporządzeniu oznaczają dodatkowe koszty związane z przeprojektowaniem inwestycji oraz czasem potrzebnym na nowe uzgodnienia takich projektów. W takiej sytuacji niektóre inwestycje mogą stracić swoje ekonomiczne uzasadnienie i stać się nierentowne. W konsekwencji omówionych zmian w przepisach, ceny mieszkań zapewne także wzrosną.
Zachęcamy Państwa do kontaktu w przypadku pytań dotyczących nowych regulacji.
Katarzyna Koszel-Zawadka (Partner I Radca prawny)
Barbara Kostyra-Górnik (Senior Associate I Adwokat)
Emilia Drzazgowska-Bzdok (Associate I Radca prawny)
