06.11.2024

Legal Highlights for Real Estate – Październik 2024

Portal DOM – projektowane zmiany do ustawy deweloperskiej

Jeszcze we wrześniu na stronie Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany projekt nowelizacji („Projekt”) ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695) („Ustawa”), który zakłada m.in. utworzenie Portalu Danych O Obrocie Mieszkaniami, czyli tzw. „Portal DOM”.

Zgodnie z art. 56a Projektu, Portal DOM ma być prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny („UFG”). W portalu mają być gromadzone i przetwarzane dane dotyczące obrotu lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi na terytorium RP. Zadaniem UFG jest także utworzenie, utrzymywanie i rozwijanie w oparciu o ww. informacje punktu dostępu do informacji o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych oraz generowanie lub opracowywanie w oparciu o nie informacji statystycznych służących prowadzeniu polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym informacji statystycznych dotyczących uczestników tego obrotu.

Powyższe dane będą uzyskiwane ze wszystkich transakcji mających za przedmiot przeniesienie tytułu prawnego nieruchomości na terytorium RP, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Dane te będą udostępniane przez deweloperów oraz Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Jak wynika z uzasadnienia Projektu, proponowane zmiany spowodowane są koniecznością zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości oraz wzmocnieniem ochrony i pozycji negocjacyjnej potencjalnych nabywców nieruchomości. Jednocześnie, projektodawca wskazuje, że gromadzenie takich danych umożliwi organom publicznym analizę rynku mieszkaniowego, w celu prawidłowego prowadzenia polityki mieszkaniowej.

Projektu nowelizacji trafił już do konsultacji publicznych, opiniowania i uzgodnień międzyresortowych.

Projekt został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12389503/katalog/13080853#13080853

Kolejna nowelizacja Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – rozluźnienie wymogów w sprawie placów zabaw

Obecnie trwają dalsze prace nad opublikowaną w lipcu na stronie Rządowego Centrum Legislacji kolejnym projektem nowelizacji („Projekt”) Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; „Rozporządzenie”).  Kolejna nowelizacja Rozporządzenia ma dotyczyć złagodzenia wymogów w sprawie placów zabaw, które to zostały wprowadzone poprzednią nowelizacją Rozporządzenia, która weszła w życie 1 sierpnia 2024 r. („Poprzednia Nowelizacja”).

Poprzednia Nowelizacja nałożyła na deweloperów obowiązki w zakresie budowy placów zabaw. W obecnym stanie prawnym plac zabaw musi zostać przez inwestora zapewniony już w przypadku budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań będzie większa niż 20 lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Nowe przepisy zwiększyły także wymagania dotyczące bezpieczeństwa urządzeń, ich trwałości oraz dostępności dla dzieci. Dokładnie określono też wymogi techniczne i usytuowanie placu zabaw m.in. dotyczące położenia, nasłonecznienia, ogrodzenia, minimalnej powierzchni, wyposażenia czy nawierzchni.

Środowisko deweloperskie zwróciło uwagę, że Poprzednia Nowelizacja w dość istotny sposób zmniejsza możliwości inwestycyjne na danej nieruchomości, co przekładać się będzie bezpośrednio na kwestie finansowe zarówno po stronie dewelopera, jak i przyszłego użytkownika.

Obecnie procedowane zmiany mają na celu rozluźnienie wprowadzonych niedawno wymogów. Projektodawca planuje dokonać zmian mających na celu ułatwienia poprzez wprowadzenie wyłączeń od obowiązku budowy placów zabaw w określonych w projekcie sytuacjach, w tym w przypadku, gdy w pobliżu znajduje się inny publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci lub realizacje placu zabaw na innej działce niż budowany budynek lub zespół budynków (pod warunkiem spełnienia wskazanych w Rozporządzeniu).

We wrześniu opublikowano zestawienie uwag po konsultacjach publicznych i opiniowaniu. Na ten moment Projekt jest nadal procedowany w komitetach rządowych.

Projekt dostępny jest pod adresem: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12387401/katalog/13071107#13071107

30.09.2024

Legal Highlights for Real Estate – Wrzesień 2024

Zmiany w ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w związku z reformą planowania przestrzennego

Z końcem sierpnia weszła w życie ustawa z dnia 24 lipca 2024 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Nowelizacja”). Uchwalenie Nowelizacji podyktowane było potrzebą dostosowania ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Ustawa”) do zeszłorocznej reformy planowania przestrzennego.

Należy pamiętać, że do 30 kwietnia 2026 roku obowiązuje zakaz zbywania nieruchomości rolnych z zasobu państwowego. Zgodnie z art. 1 Ustawy, w okresie 10 lat od dnia jej wejścia w życie, wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości należących do tego zasobu.

Ustawa przewidywała jednak wyjątki od wyżej wspomnianego zakazu. Między innymi, niezależnie od powierzchni gruntu, zakaz zbywania nie dotyczy nieruchomości które: (i) w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego; albo (ii) decyzjach o warunkach zabudowy, przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Zgodnie z Nowelizacją, do powyższego katalogu aktów planistycznych zwalniających z zakazu sprzedaży został dodany plan ogólny. Plan ogólny jest nowym instrumentem planistycznym, który ma zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku wszystkie studia wygasną, a w ich miejsce gminy muszą uchwalić plany ogólne.

Nowelizacja przewiduje także istotną regulację intertemporalną: do dnia wejścia w życie planu ogólnego na terenie danej gminy, za taki plan ogólny, w rozumieniu Ustawy, uznaje się obowiązujące w danej gminie studium. To istotny przepis, który może rozszerzyć możliwość nabywania państwowych gruntów rolnych przed upływem 10-letniego okresu zakazu.

Projekt zmian w Prawie budowlanym – ułatwienia w zmianie sposobu użytkowania obiektu

Każdą zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, odbiegająca od pierwotnie zaprojektowanego przeznaczenia, musi zostać zgłoszona do odpowiednich organów oraz oceniona przez pryzmat dopuszczalności, z uwzględnieniem obowiązującego aktu planistycznego mającego zastosowanie do danego obiektu. Niezgodna z prawem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może skutkować wstrzymaniem użytkowania obiektu budowlanego, a w skrajnych przypadkach nakazaniem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.

Obecnie kluczowym dokumentem jaki należy uzyskać w procesie ubiegania się o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jest zaświadczenie wydane przez właściwy organ planistyczny gminy o zgodności zamierzonej zmiany z aktem planistycznym. Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 4 Prawa Budowlanego do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu należy dostarczyć m.in. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, co w niektórych przypadkach prowadzi do niepotrzebnego „dublowania” pracy organu. Sytuacja ta dotyczy miast na prawach powiatu, w których to prezydent miasta jest jednocześnie organem planistycznym i budowlanym, a zatem wydaje zarówno zaświadczenie o zgodności, jak i przyjmuje zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania. Do niepotrzebnego przedłużenia procedury dochodzi również w przypadku, gdy organem planistycznym jest starosta. Musi się on bowiem opierać na dokumencie wydawanym przez wójta/burmistrza miasta, podczas gdy akty planistyczne są znane organom z urzędu.

Komisyjny projekt ustawy o zmianie Prawa Budowlanego (druk sejmowy nr 444; „Projekt”), który wpłynął do Sejmu 9 maja 2024 roku, ma na celu uproszczenie tej procedury. Zgodnie z proponowaną zmianą, nie będzie już wymagane zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta) o zgodności sposobu użytkowania obiektu z aktem planistycznym. Inwestor ma być jedynie obowiązany do załączenia do zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku planu miejscowego dla danego terenu. Zmiana ma zatem na celu usunięcie niepotrzebnego wymogu formalnego.

Obecnie Projekt jest procedowany w Sejmie. 11 września 2024 roku do Sejmu wpłynęło stanowisko rządu, które jest pozytywne.

02.09.2024

Legal Highlights for Real Estate – Sierpień 2024

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo lotnicze

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo lotnicze z 11 lipca 2024 r. („Projekt”), ma na celu umożliwienie wydawania decyzji o warunkach zabudowy w otoczeniu lotnisk. Obecnie znajduje się on na etapie pierwszego czytania w Komisji Infrastruktury.

Projekt zakłada zniesienie obowiązku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarach objętych planem generalnym lotniska („PGL”). PGL to strategiczny dokument lotniska, który określa jego uwarunkowania biznesowe oraz przestrzenne, w tym obszar objęty planem, dopuszczalne wymiary obiektów budowlanych i naturalnych oraz koncepcję rozwoju przestrzennego wraz z zagospodarowaniem stref wokół lotniska.

Zgodnie z nową linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, PGL obejmuje nie tylko najbliższe otoczenie lotniska, ale także szersze obszary związane z ograniczeniami wynikającymi z wymogów bezpieczeństwa lotniczego. W rezultacie obowiązek uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dotyczy znacznie większego obszaru niż wcześniej, co komplikuje realizację inwestycji na tych terenach. W miastach PGL obejmuje obecnie rozległe obszary o istotnym znaczeniu gospodarczym, na których trwają inwestycje, co efektywnie hamuje wszystkie inwestycje na tych obszarach oraz negatywnie wpływa na rozwój aglomeracji.

Projekt wprowadza dość proste rozwiązanie likwidując obowiązek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarach objętych PGL, jednocześnie zwiększając uprawnienia Prezesa Urzędu Lotniska Cywilnego, przez co będzie on pełnił znaczącą rolę w uzgadnianiu z miastem warunków zabudowy na tym obszarze, gwarantując bezpieczeństwo lotniska i eliminując szkodliwy skutek dla wnioskodawców jakim jest bezterminowe zawieszenie postępowania.

Autorzy Projektu w uzasadnieniu zapewniają, że ustawa doprowadzi zarówno do poprawy sytuacji obywateli, którzy obecnie pozbawieni zostali prawa do zmiany sposobu zagospodarowania terenu jaki i podmiotów gospodarczych planujących inwestycje w otoczeniu lotniska oraz samych lotnisk, których atrakcyjność zwiększa się w związku z rozwojem ich bezpośredniego otoczenia biznesowego.

Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

15 sierpnia 2024 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”). Jest to kolejna zmiana tego rozporządzenia, która weszła w życie w tym miesiącu – 1 sierpnia br. wszedł w życie pakiet „Stop Patodeweloperce”, który szczegółowo opisaliśmy w październikowej edycji Legal Highlights. Tym razem zmiany nie są tak drastyczne, jak w wyżej wspomnianej nowelizacji, ale wciąż są one istotne.

Rozporządzenie ma na celu umożliwienie szerszego zastosowania elementów drewnianych przy wznoszeniu budynków oraz doprecyzowanie kwestii związanych z usytuowaniem budynku na działce budowlanej. Jest to kontynuacja procesu porządkowania zasad budowy oraz niwelowania rozbieżności interpretacyjnych w obowiązujących przepisach.

W założeniu autorów Rozporządzenia decyzja o rozszerzeniu zakresu użycia drewna w budownictwie rozszerza możliwości wyboru materiałów przy wnoszeniu nowych obiektów, przez co stanowi wsparcie dla przedsiębiorców. Drewno, będące materiałem ekologicznym ma wspierać zrównoważony rozwój, przyczyniając się do popularyzacji bardziej przyjaznych dla środowiska oraz nierzadko tańszych niż ich nie ekologiczne zamienniki, rozwiązań budowlanych.

31.07.2024

Legal Highlights for Real Estate – Lipiec 2024

Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami w zakresie opłaty adiacenckiej

Do pierwszego czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej skierowano komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”). Znajduje się w nim kluczowa zmiana dot. regulacji opłaty adiacenckiej ustalanej na podstawie art. 98a i art. 145 u.g.n.

Zgodnie z art. 98a u.gn. opłata adiacencka nie może zostać ustalona w wysokości nie większej niż 30%, liczonej pomiędzy różnicą wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Gmina musi przy tym podjąć uprzednio uchwałę w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ tylko na jej podstawie może następnie ewentualnie nałożyć na osobę dokonującą podziału nieruchomości obowiązek uiszczenia kwoty na rzecz rady gminy. Warunkiem koniecznym jest przy tym bezsporne wykazanie, że w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jego wartość, a różnica w wartości nieruchomości ustalona jest na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza najczęściej biegły, na zlecenie rady gminy, która to jest konfrontowana z operatem podmiotu dokonującego podziału.

Obecnie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast zgodnie z treścią projektowanych zmian okres ten ma zostać skrócony do 18 miesięcy.

Zgodnie zaś z art. 145 u.g.n., wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń i infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W dotychczasowym brzmieniu, termin na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia takiej opłaty również wynosił 3 lata i tu także nowelizacja zakłada skrócenie tego terminu do 18 miesięcy.

Jak wynika z uzasadnienia projektu,  dotychczasowy termin na wszczęcie postępowania jest zbyt długi. Wskazano przy tym, że taka sytuacja stwarza wśród właścicieli nieruchomości dużą niepewność, ogranicza swobodę kształtowania przez nich budżetu gospodarstwa domowego i buduje poczucie braku zaufania do Państwa.

Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii: kluczowe zmiany w planowaniu przestrzennym

W Dzienniku Ustaw ukazało się rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które znacząco wpłynie na planowania przestrzennego w Polsce.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

• linii zabudowy,
• maksymalnej intensywności zabudowy,
• minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,
• udziału powierzchni zabudowy,
• szerokości elewacji frontowej,
• wysokości zabudowy,
• geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych),
• minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,
• minimalnej liczby miejsc do parkowania.

Rozporządzenie weszło w życie z dniem następującym po dniu jego ogłoszeniu, tj. 26 lipca 2024 r.