Legal Highlights for Real Estate – Czerwiec 2025

Projekt nowelizacji Prawa budowlanego przyjęty przez Radę Ministrów 

9 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Projekt”), przedłożony przez Ministra Rozwoju i Technologii.  

Projekt w swojej treści przewiduje ułatwienia mające na celu uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Rozszerzeniu ulegnie katalog inwestycji, dla których nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę, a wystarczy jedynie zgłoszenie. Wśród tych inwestycji znalazły się m.in. wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 m2 (bez zmiany zewnętrznych ścian i konstrukcji), wolnostojące budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m2, kontenery telekomunikacyjne o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami.  

Ważną z perspektywy inwestorów zmianą będzie wprowadzenie mechanizmu „żółtej kartki”, polegającej na możliwości skierowania pouczenia przez organ nadzoru budowlanego do inwestora, dotyczącego konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W przypadku wykrycia nieprawidłowości inwestor będzie miał więc dodatkowy czas na podjęcie odpowiednich działań, a dopiero po upływie tego czasu i braku działań ze strony inwestora zostanie wszczęte postępowanie administracyjne.   

Rozszerzona zostanie również możliwość skorzystania z uproszczonego postępowania legalizacyjnego – zgodnie z Projektem z tej ścieżki będą mogli skorzystać również inwestorzy w stosunku do budów zrealizowanych co najmniej 10 lat temu, w których uzyskano pozwolenie na budowę bądź dokonano zgłoszenia, ale w trakcie budowy dokonano istotnych odstępstw. 

W Projekcie definicja budynku zamieszkania zbiorowego została uzupełniona o hotel apartamentowy. W zamierzeniu ustawodawcy ma to na ograniczyć wykorzystywanie aparthoteli jako lokali mieszkalnych. Budynki tego typu podlegają innym wymogom technicznym niż budynki mieszkalne – mowa m.in. o przepisach przeciwpożarowych, sanitarnych, wymaganiach dotyczących nasłonecznienia pomieszczeń, liczby miejsc parkingowych czy placów zabaw. W przypadku takich lokali nie obowiązuje również minimalna powierzchnia użytkowa 25 m², wymagana przy lokalach mieszkalnych. W ocenie praktyków uzupełnienie definicji jednak może nie wywrzeć zamierzonego wpływu na praktykę, która pozostaje kształtowana przez istniejące zapotrzebowanie na rynku.  

Projekt został skierowany do Sejmu 17 czerwca 2025 r.  

Przywrócenie prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem dotyczącym przywrócenia prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Celem projektu jest zapobieganie wyzbywaniu się przez państwo lub samorządy prawa własności do gruntów, a zamiast tego – przekazywanie ich w długoterminowe użytkowanie podmiotom realizującym cele związane z polityką mieszkaniową. Inwestorzy będą mogli uzyskać prawo do użytkowania gruntu pod warunkiem przeznaczenia go na budowę mieszkań.  

Planowane jest wprowadzenie nowej formy użytkowania wieczystego, dedykowanej społecznemu budownictwu mieszkaniowemu. Z takiej możliwości będą mogły skorzystać m.in. spółki komunalne, w tym TBS-y i SIM-y. Nowe rozwiązania mają przewidywać niższą opłatę początkową oraz znacznie zredukowaną opłatę roczną. 

Prawo do użytkowania gruntów pod cele mieszkaniowe będą mogły uzyskać również spółdzielnie mieszkaniowe. Według zapowiedzi Ministerstwa, przygotowano również obszerną nowelizację ustawy mającą na celu reformę funkcjonowania spółdzielni, by mogły stać się solidnymi partnerami dla państwa i samorządów w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej. Przywrócenie instytucji użytkowania wieczystego ma wspomóc pozyskiwanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. 

Legal Highlights for Real Estate – Kwiecień 2025

Numery ksiąg wieczystych stanowią dane osobowe

28 stycznia 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny („NSA”) wydał precedensowy wyrok (sygn. akt III OSK 6508/21), uznając, że numer księgi wieczystej jest daną osobową w rozumieniu ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych. Sprawa dotyczyła udostępniania tych numerów na portalu GEOPORTAL2, co umożliwiało użytkownikom łatwy dostęp do pełnej treści elektronicznych ksiąg wieczystych.

Spór rozpoczął się od kontroli przeprowadzonej przez Urząd Ochrony Danych Osobowych („UODO”), który stwierdził, że główny geodeta kraju naruszył przepisy, udostępniając publicznie dane pozyskane z ewidencji gruntów i budynków. UODO nałożyło na niego karę w wysokości 100 tys. zł, argumentując, że ujawnione dane dotyczą m.in. osób fizycznych i pozwalają na ich identyfikację.

Argumentacja geodety, że numer księgi wieczystej nie stanowi danej osobowej, została odrzucona zarówno przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, jak i NSA. Sądy uznały, że publikacja tych danych narusza przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ponieważ numery ksiąg wieczystych były jednocześnie linkami do pełnej zawartości elektronicznych ksiąg wieczystych. NSA potwierdził, że za pomocą numeru księgi wieczystej można łatwo uzyskać dostęp do informacji stanowiących dane osobowe.

Projekt ustawy deregulacyjnej

5 kwietnia 2024 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało projekt ustawy deregulacyjnej („Ustawa”), mającej na celu ułatwienie prowadzenia działalności gospodarczej. Ustawa zawiera szereg zmian postulowanych przez przedsiębiorców w ostatnich latach oraz obiecywanych podczas ubiegłorocznej kampanii wyborczej.

Ustawa, której celem jest uproszczenie przepisów i zmniejszenie obciążeń biurokratycznych, ma wprowadzić istotne zmiany w polskim prawie gospodarczym. Nowe regulacje mają poprawić konkurencyjność przedsiębiorstw i ułatwić prowadzenie działalności gospodarczej.

Kluczowe zmiany obejmują:

• zasada „one in, one out”, która wymaga usunięcia jednego obowiązku administracyjnego w zamian za wprowadzenie nowego.
• wydłużenie vacatio legis do co najmniej sześciu miesięcy, by przedsiębiorcy mieli więcej czasu na dostosowanie się do nowych regulacji.
• elektroniczne umowy leasingowe, które będzie można zawierać bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
• skrócenie czasu kontroli z 12 do 6 dni i uregulowanie zasad ich częstotliwości.
• możliwość prowadzenia postępowań odwoławczych w formie zdalnej oraz inne uproszczenia w procedurach administracyjnych.

Inne zmiany to m.in. możliwość sporządzania elektronicznych weksli, uproszczenie definicji rzemiosła, rezygnacja z obowiązku stosowania pieczątek oraz umożliwienie wykorzystania numeru PESEL w obrocie gospodarczym przez osoby prowadzące działalność nierejestrowaną.

Ustawa stanowi odpowiedź na postulaty przedsiębiorców i ma na celu stworzenie bardziej przyjaznego środowiska prawnego dla biznesu w Polsce. Przedsiębiorcy powinni dokładnie zapoznać się z nowymi regulacjami, aby w pełni wykorzystać ich potencjał i uniknąć ewentualnych trudności związanych z ich wdrożeniem.

Legal Highlights for Real Estate – Luty 2025

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe („Projekt”) ma na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w Polsce, aby zrównoważyć rosnący popyt na mieszkania przy ograniczonej podaży gruntów, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości. Propozycje obejmują usunięcie barier prawnych i proceduralnych, takich jak:

1. Ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi – utrudnienia wynikające z przepisów dotyczących nieruchomości rolnych w miastach.
2. Zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – co ogranicza możliwości inwestycyjne.
3. Złożoność procedur planistycznych – np. w zmianie parametrów zabudowy i sporządzaniu zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).
4. Nieskuteczność opłaty planistycznej – obecne przepisy nie rekompensują kosztów gminy związanych z uchwalaniem planów miejscowych.
5. Ograniczenia w korzystaniu z narzędzi ustawy mieszkaniowej – m.in. obowiązkowe wskaźniki miejsc postojowych niedostosowane do lokalnych potrzeb.
6. Problemy z podziałem nieruchomości – niejasności prawne związane z uchwałami lokalizacyjnymi.
7. Niewykorzystanie gruntów Skarbu Państwa – brak działań zmierzających do wykorzystania atrakcyjnych terenów na cele mieszkaniowe.
8. Wydłużanie procesów inwestycyjnych – m.in. przez środki odwoławcze stron postępowania.

Projekt przewiduje również wydłużenie terminów dla użytkowników wieczystych na wykup gruntów, a także uregulowanie kwestii pomocy publicznej i nowych zasad wydawania świadectw zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych. Rozwiązania te mają ułatwić realizację polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznym i komunalnym. Planowany termin przyjęcia Projektu przez Radę Ministrów to pierwszy kwartał 2025 r.

Projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy deweloperskiej

20 lutego 2025 r. opublikowano projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i ustawy deweloperskiej. Projekt zakłada nałożenie obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przez deweloperów, którzy rozpoczęli przedsięwzięcia przed 1 lipca 2022 r. Wysokość składek będzie wyliczana według stawek obowiązujących w momencie wejścia w życie ustawy deweloperskiej: 0,45% dla otwartego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego.

Projekt przewiduje, że przepisy dotyczące składek nie obejmą umów zawartych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej, co oznacza, że obowiązek dotyczy jedynie nowych umów. Aktualnie składka dla inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. wynosi 0%, co zostało potwierdzone w uzasadnieniu projektu.

Ponadto Klub Parlamentarny Polska 2050-Trzecia Droga zaproponował kolejną nowelizację ustawy deweloperskiej, zakładającą nowe obowiązki dla deweloperów:

1. Strona internetowa – Każdy deweloper będzie zobowiązany do prowadzenia własnej strony internetowej, co dla małych firm może stanowić dodatkowy koszt.
2. Publikacja informacji – Strona powinna zawierać dane kontaktowe, lokalizację inwestycji, ceny (z VAT) lokali, pomieszczeń przynależnych, praw oraz innych świadczeń pieniężnych wynikających z umowy. Projekt wymaga doprecyzowania w zakresie zakresu informacji, np. dotyczących miejsc parkingowych czy zmian lokatorskich.
3. Aktualizacja cen – Deweloperzy będą musieli na bieżąco aktualizować ceny i uwzględniać daty zmian oraz zasady stosowania obniżek. Obowiązek ten może powodować trudności w przypadku częstych zmian cen.
4. Informacje w reklamach – W reklamach będzie obowiązkowe wskazywanie adresu strony internetowej z pełnymi informacjami.

Niedopełnienie obowiązków będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów i podlegać kontroli UOKiK. Wątpliwości budzi wymóg transparentności polityki cenowej, która nie dotyczy innych grup przedsiębiorców, oraz niespójności z dyrektywą Omnibus.

Legal Highlights for Real Estate – Styczeń 2025

Nowe definicje budynku i budowli

Z dniem 1 stycznia 2025 roku weszły w życie ściśle określone definicje budynku oraz budowli, mające na celu eliminację wątpliwości interpretacyjnych oraz zapewnienie jednolitego i prawidłowego opodatkowania nieruchomości. Budynek to teraz obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, który posiada fundamenty i dach oraz jest trwale związany z gruntem. Ważnym elementem tej zmiany jest wyłączenie obiektów, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, ciekłe lub gazowe, gdzie podstawowym parametrem jest pojemność. W związku z powyższym wiele obiektów magazynowych przestanie być uznawanych za budynki w rozumieniu podatkowym, co może wpłynąć na wysokość podatków od nieruchomości. Z kolei definicja budowli obejmuje nie tylko obiekty niewymienione w definicji budynku, ale także elektrownie wiatrowe, elektrownie jądrowe, elektrownie fotowoltaiczne, biogazownie, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, a nawet fundamenty pod maszyny oraz inne urządzenia techniczne. Zmiana ta wprowadza dokładniejsze kategorie, co pozwoli na uniknięcie wątpliwości przy naliczaniu podatków od nieruchomości.

Plan ogólny jako kluczowy akt prawa miejscowego

Rok 2025 będzie okresem zmian oraz przygotowań do roku 2026. Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w Polsce zachowają ważność jedynie do 31 grudnia 2025 roku, a po tej dacie wygasną i zostaną zastąpione nowym narzędziem tj. planem ogólnym, który podobnie jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będzie obejmował obszar całej gminy, lecz w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będzie mieć rangę aktu prawa miejscowego. Każda gmina w Polsce ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego. Celem tej zmiany jest uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych, a także lepsza koordynacja działań w zakresie inwestycji budowlanych.

Jeżeli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie planu ogólnego będzie zdecydowanie łatwiejsze. Jego brak może skutkować niemożnością wydania warunków zabudowy. Warto dodać, że warunki zabudowy wydane na nowych zasadach będą obowiązywać przez okres 5 lat, podczas gdy obecnie są one wydawane bezterminowo.

Dla inwestorów oznacza to, że w przypadku opóźnienia uchwały planu ogólnego przez gminy przed początkiem 2026 roku, rozpoczęcie budowy może stać się niemożliwe. Problemy finansowe gmin oraz brak odpowiednich zasobów kadrowych mogą sprawić, że realizacja terminu zakończenia 2025 roku stanie się trudna do osiągnięcia. Gminy, które nie uchwalą planu ogólnego do końca 2025 roku, utracą podstawę prawną do wydawania warunków zabudowy.

Legal Highlights for Real Estate – Grudzień 2024

Nowelizacja Prawa budowlanego

5 listopada 2024 roku, podczas posiedzenia Komisji Infrastruktury, zaprezentowano projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane, który został skierowany do podkomisji nadzwyczajnej. Celem wprowadzenia zmian w tej kluczowej ustawie jest dostosowanie przepisów do nowych wyzwań związanych z ochroną obywateli oraz zaspokojeniem potrzeb związanych z bezpieczeństwem budowlanym w obliczu różnych zagrożeń.

Proponowana nowelizacja wprowadza szereg istotnych zmian, w tym m.in. precyzyjne definicje takich pojęć jak „budowla ochronna”, „schron” oraz „ukrycie”. Dzięki tym uregulowaniom, przepisy staną się bardziej klarowne i umożliwią dokładniejsze określenie wymagań budowlanych dla obiektów mających na celu ochronę ludzkiego życia i zdrowia w sytuacjach kryzysowych. W uzasadnieniu nowelizacji podkreślono, że wprowadzenie tych definicji jest odpowiedzią na rosnącą potrzebę przygotowania infrastruktury ochronnej na poziomie lokalnym.

Główne cele nowelizacji to poprawienie istniejących przepisów oraz umożliwienie samorządom skutecznego realizowania konstytucyjnego obowiązku ochrony obywateli. Nowe przepisy mają również na celu zachęcenie obywateli do budowy przydomowych schronów i ukryć, co w dobie nieprzewidywalnych zagrożeń, jak wojny czy klęski żywiołowe, staje się istotnym elementem zabezpieczenia ludzkiego życia. Dodatkowo, projekt ustawy wprowadza obowiązek przestrzegania nowych norm prawnych przez inwestorów, co ma zapobiegać zaniedbaniom w kwestiach bezpieczeństwa budowlanego.

Nowelizacja ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości

Rząd planuje wprowadzenie przepisów umożliwiających funkcjonowanie funduszy inwestujących w wynajem nieruchomości, znanych na świecie jako Real Estate Investment Trust („REIT”). Tego typu fundusze pozwalają inwestować środki w nieruchomości, co już funkcjonuje w wielu krajach. W ramach polskiego projektu REIT, ustawodawca wprowadza nowe narzędzie inwestycyjne – spółkę akcyjną o nazwie Spółka Inwestowania w Najem Nieruchomości („SINN”), której akcje będą notowane na giełdzie. Fundusze REIT mają korzyść podatkową, dzięki jednokrotnemu opodatkowaniu, zamiast podwójnego opodatkowania, które dotyczy standardowych spółek – na poziomie zysku brutto i dywidendy.

Projekt ustawy przewiduje, że polskie REIT-y będą mogły inwestować w szeroką gamę aktywów nieruchomościowych, takich jak mieszkania na wynajem, domy studenckie, internaty, domy opieki, budynki biurowe, handlowe i magazynowe.

Nowe przepisy mogą szczególnie ożywić rynek magazynowy w Polsce. Spółka SINN będzie atrakcyjna dla inwestorów, ponieważ sektor magazynów w Polsce ma duży potencjał rozwoju.

Potencjał rynku REIT w Polsce jest ogromny. Szacuje się, że polski kapitał, który może zostać długoterminowo ulokowany w krajowych funduszach REIT, wynosi około 20 miliardów złotych. Z tego 11,5 miliarda złotych może pochodzić od inwestorów indywidualnych, a 8,5 miliarda złotych od inwestorów instytucjonalnych, takich jak Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych czy Otwarty Fundusz Emerytalny.

Legal Highlights for Real Estate – Listopad 2024

Nowelizacja Prawa ochrony środowiska – adaptacja miast do zmian klimatu

27 listopada 2024 r. Sejm przyjął przygotowany przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Projekt ustawy zawiera szczegółową koncepcję systemu planowania adaptacji miast do zmian klimatu.

Nowelizowane przepisy ustawy Prawo ochrony środowiska oraz wybranych innych ustaw wprowadzają przede wszystkim obowiązek opracowania planów adaptacji do zmian klimatu dla miast liczących co najmniej 20 tysięcy mieszkańców. Jednostki te będą również zobowiązane do uwzględnienia zagadnień związanych z adaptacją do zmian klimatu w kluczowych dokumentach strategicznych, w tym dotyczących planowania przestrzennego. Miasta, które dotychczas nie przygotowały takich planów, będą miały obowiązek ich opracowania i przyjęcia najpóźniej do 2 stycznia 2028 roku.

Plany adaptacji opracowywane będą z zapewnieniem możliwości udziału społeczeństwa i będą aktami prawa miejscowego uchwalanymi, analogicznie do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przez rady miejskie. Składowymi miejskiego planu adaptacji mają być koncepcja zazieleniania miasta (zwiększanie powierzchni terenów zieleni) oraz koncepcja zagospodarowania wód opadowych i roztopowych. Plany mają być, zgodnie z Nowelizacją, aktualizowane raz na sześć lat.

Prace legislacyjne nadal trwają, obecnie Nowelizacja jest rozpatrywana przez Senat.

Nowa ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej

W czwartek, 21 listopada Senat uchwalił ustawę o ochronie ludności i obronie cywilnej („Ustawa”). Jak wskazuje projektodawca, Ustawa przewiduje kompleksowe rozwiązania, które są odpowiedzią na społeczne zapotrzebowanie na bezpieczne i odporne środowisko cywilne w kontekście zagrożeń militarnych i pozamilitarnych. Ustawa koncentruje się na bezpieczeństwie obywateli i nie wpływa na swobody obywatelskie. Przyjęte rozwiązania wraz z poprawkami trafią teraz do Sejmu, który rozpatrzy stanowisko Senatu.

Z perspektywy inwestorów uwagę zwraca w szczególności art. 94 Ustawy, zgodnie z którym kondygnacje podziemne w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Oznacza to m.in. konieczność przewidzenia na etapie projektowania wzmocnionych stropów nad piwnicami i garażami. Zmiany te mają na celu zwiększenie liczby miejsc schronienia w sytuacjach zagrożenia.

Przepisy będą miały zastosowanie do projektów budowlanych, dla których wnioski o pozwolenie na budowę zostaną złożone po 31 grudnia 2025 r.