Nießbrauch – Verteidigung gegen eine Erhöhung der Gebühr
Anpassung der Gebühren für den Nießbrauch
Die grundlegende Pflicht des Nießbrauchers eines Grundstücks ist die Entrichtung einer entsprechenden Gebühr hierfür. Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus der Multiplikation des Prozentsatzes mit dem Wert der Immobilie am Tag der Überlassung zum Nießbrauch. Wichtig ist allerdings dabei: dieser Wert ist nicht konstant. Er kann angepasst werden, wenn auch nicht öfter als einmal in drei Jahren. Wann kann eine Anpassung der Gebühr erfolgen? Wenn es zur Änderung des Immobilienwertes kommt, der anhand eines Wertgutachtens ermittelt wird, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Grundlage für die Erstellung des Wertgutachtens durch den Sachverständigen sind Transaktionspreise anderer Immobilien mit vergleichbaren Parametern. Es ist zu beachten, dass bei der Bewertung nur aktuelle Marktpreise ähnlicher Immobilien berücksichtigt werden. Des Weiteren müssen diese Preise auf bestimmte Koeffizienten bezogen werden, die für ein bestimmtes Grundstück wichtig sind, wie z.B. Lage oder Nachbarschaft.
Ergibt die Analyse, dass die Gebühr für den Nießbrauch geändert werden kann, so erfolgt dies in Form der Kündigung der bestehenden Gebühr und der Vorlage eines neuen Betrages der Gebühr. Dies wird von der einschlägigen Behörde der Selbstverwaltungseinheit getan.
Die schlechte Nachricht für die Nießbraucher ist, dass die Gebühr, wenn sie angepasst wird, in der Regel deutlich steigt. Unsere Erfahrung zeigt, dass die angepasste Gebühr oft zu hoch ist, doch – was wichtig ist – es gibt Mittel, um zu überprüfen, ob die vorgeschlagene Erhöhung begründet ist. Wir unterstützen unsere Mandanten erfolgreich bei der Durchführung der relevanten Analysen in diesem Bereich.
Wenn die Gebühr steigt
Der Erhalt eines Schreibens der Behörde über die neue Gebühr bedeutet nicht, dass der Nießbraucher diese sofort zu zahlen hat. Im Gegenteil – er hat das Recht, die Gebührenanpassung in Frage zu stellen. Dafür hat er 30 Tage nach Erhalt der Kündigung der bisherigen Gebühr. Was ist zu tun? Es reicht aus, einen entsprechenden Antrag an den Berufungssausschuss der Selbstverwaltung zu stellen, der im Hinblick auf die Lage der Immobilie hierfür zuständig ist. In dem Schreiben ist darauf hinzuweisen, dass die Anpassung der Gebühr unbegründet bzw. in einer anderen Höhe begründet ist. Es ist von Bedeutung, dass der Nießbraucher in diesem Schreiben die Gründe für seinen Standpunkt nicht erschöpfend angeben muss. Die Beweispflichten obliegen nämlich in diesem Fall der Behörde, welche die Gebühr erhöht. Es ist die Behörde, die beweisen muss, dass es die Voraussetzungen für die Anpassung der Gebühr gibt. Wenn sie es nicht tut, verliert sie den Fall.
Wenn die Behörde jedoch ihre Beweise vorlegt und die SKO dieses Argument akzeptiert, steht der Weg zur Geltendmachung der Argumente immer noch offen. Die Entscheidungen des Ausschusses können nämlich noch durch die Einlegung eines Widerspruchs angefochten werden, was dem Begehren gleichgestellt wird, den Fall an ein ordentliches Gericht zu verweisen. Sobald die Sache vor Gericht gebracht wird, gelten bereits die allgemeinen Regeln für das Beweisverfahren der Zivilprozessordnung. Der Nießbraucher, der die Anpassung der Jahresgebühr beanstanden will, soll die Beweise vorbringen, die seinen Standpunkt untermauern.
Unsere Praxis zeigt, dass oft erst die Phase eines Gerichtsverfahrens die von den Nießbraucher erwarteten Folgen in Form der Herabsetzung der Höhe der Anpassung der Jahresgebühr mit sich bringt.
Umwandlung des Nießbrauchrechts
Mit Wirkung vom 1. Januar 2019 wurde das Nießbrauchrecht an den für Wohnzwecke oder für Nutzungszwecke (bei Mehrfamilienbau mit überwiegendem Wohnungsanteil) bebauten Grundstücken kraft Gesetzes in das Eigentumsrecht umgewandelt, so dass die derzeitigen Eigentümer verpflichtet sind, die „Umwandlungsgebühr“ an den derzeitigen Eigentümer, d.h. die Selbstverwaltungseinheit oder den Staatsschatz, für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren in Höhe, die der Jahresgebühr für den Nießbrauch vor der Umwandlung entspricht, zu zahlen.
Besondere Bedeutung kommt der Frage der aktuellen Jahresgebühr im Zusammenhang mit den weiteren Plänen des Gesetzgebers zur vollständigen Abschaffung des Nießbrauchs und dessen Ablösung durch das Eigentumsrecht zu.
Wie die bisherige Praxis zeigt, ist die gesetzliche Umwandlung des Nießbrauchrechts in Eigentum mit Gebühren verbunden und wird auch in Zukunft mit Gebühren verbunden sein, deren Mechanismus sich an der aktuellen Jahresgebühr orientiert.
Anpassungswelle von Jahresgebühren
Die Bemessung der Umwandlungsgebühr auf der Grundlage der aktuellen Jahresgebühr kann aus Sicht des ehemaligen Eigentümers als wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden.
Zugleich führte dies zu einer amtlichen „Welle“ von Anpassungen der Jahresgebühren für die Grundstücke mit allen Funktionen in Polen.
Die Anzahl und Härte der Meldungen über die Anpassung der Jahresgebühren ist besonders spürbar für neue Nießbraucher, die ihre Transaktionen über den Grundstückskauf Ende 2018 und in den letzten Monaten abgeschlossen haben.
Kosten für Bauträger und Investoren
Aktuelle Gebührenanpassungen können erhebliche Auswirkungen auf die Kosten für Investoren und Bauträger in naher Zukunft haben.
In vielen Fällen werden die neuen Jahresgebühren im Verhältnis zum objektiven Wert des Grundstücks überhöht, der mit einer Analyse der Rentabilität des Entwicklungsprojekts untermauert wird. In der heutigen Realität sinkender Bauträgermargen, aufgrund hoher Baukosten und vor dem Hintergrund der erwarteten Marktabkühlung werden die gestiegenen Kosten für die Instandhaltung von Immobilien während des Entwicklungsprozesses besonders wichtig.
Darüber hinaus achten die Endnutzer von Wohnungen bei Wohnbauprojekten immer häufiger darauf, ob die jährlichen Kosten einer jährlichen Bruchgebühr für eine bestimmte Wohnung nicht zu hoch angesetzt werden. Eine zu hohe Belastung für zukünftige Bewohner kann sich auf das Verkaufstempo der Wohnungen im Rahmen einer Investition eines Bauträgers auswirken, der eine Investition auf Grundstücken mit einer zu hohen Jahresgebühr durchgeführt hat.
GEFAHREN:
- SENKUNG DES KOSTEN-NUTZEN-VERHÄLTNISSES FÜR DAS PROJEKT
- SENKUNG DES VERKAUFSTEMPOS DER WOHNUNGEN IM RAHMEN DER INVESTITION
Es sei empfohlen, vor Ergreifung der Maßnahmen auf Grundlage der präsentierten Informationen jeweils eine verbindliche Stellungnahme der Experten von TPA und Baker Tilly Woroszylska Legal einzuholen.
