Zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym nabierają tempa (i rozmachu)
Rządowy projekt zmian do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (druk nr 1608) (dalej jako „Projekt”) miał na celu zaadresowanie prostego problemu – niepewności odnośnie możliwej treści umowy urbanistycznej zawieranej obowiązkowo przy Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych (ZPI), wpływającej negatywnie na zainteresowanie inwestorów tym instrumentem planistycznym.
Główne rozwiązanie i uzupełnienia do Projektu
Zaproponowanym rozwiązaniem jest możliwość wprowadzenia zestawu zasad i reguł określania postanowień umów urbanistycznych przez radę gminy w drodze uchwały. Uchwała ta miałaby mieć charakter aktu prawa miejscowego, a po jej przyjęciu byłaby stosowana przez gminę przy zawieraniu wszystkich umów urbanistycznych. Rozwiązanie oznaczałoby większą transparentność i przewidywalność oczekiwań gminy podczas procedury uchwalania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, a w rezultacie mogłoby zwiększyć zainteresowanie inwestorów tym rozwiązaniem przy planowaniu swoich przedsięwzięć.
W toku prac zaadresowano jednak również inne problemy i wątpliwości, jakie rodzi obecne brzmienie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Proponowane uzupełnienia do Projektu dotyczą m.in.:
W zakresie ZPI:
- rozszerzenia definicji inwestycji uzupełniającej;
- ustawowo przewidzianej możliwości zobowiązania się inwestora do pokrycia całości lub części kosztów postępowania w sprawie uchwalenia ZPI;
W zakresie planów ogólnych:
- braku uzgodnień projektu planu ogólnego – jedynie opiniowanie;
- możliwości ustalenia niższego udziału powierzchni biologicznie czynnej w planie miejscowym/decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego niż udział ustalony w planie ogólnym – dotyczy terenów położonych w obszarze zabudowy śródmiejskiej, terenów komunikacji oraz terenów, na których znajdują się zabytki.
Zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy
W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy zaproponowano bardzo istotną zmianę, dzięki której czas na zrealizowanie aktualnie planowanych inwestycji ulegnie wydłużeniu – mianowicie decyzje o warunkach zabudowy będą ważne bezterminowo w sprawach, które zostaną wszczęte do 1 stycznia 2026 r. Przypominamy, że w obecnym brzmieniu ustawy decyzje o warunkach zabudowy są ważne bezterminowo, jeśli postępowania w ich sprawie zostaną prawomocnie zakończone do 1 stycznia 2026 r., w przeciwnym wypadku, decyzje o warunkach zabudowy będą miały jedynie 5letni okres ważności.
Ewolucja Projektu
Po pierwszym czytaniu w komisjach Projekt przeszedł znaczną metamorfozę – z krótkiego zaadresowania problemu wywodzącego się z praktyki przeszliśmy do wielowątkowej próby doprecyzowania wątków budzących wątpliwości.
Możliwe konsekwencje proponowanych zmian
Obecnie czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest znacznie wydłużony ze względu na liczbę wniosków. Zaproponowana zmiana w zakresie bezterminowości tych decyzji stanowi dodatkową szansę dla inwestorów na zyskanie czasu na realizację ich zamierzeń, jednak z pewnością wiązać się będzie ze zwiększonym obłożeniem urzędów rozpatrujących wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w najbliższych miesiącach, a równocześnie mogłaby istotnie ograniczyć presję związaną z terminem 1 stycznia 2026 r.
Aktualny etap legislacyjny
Po drugim czytaniu na posiedzeniu sejmu 25 września 2025 r., Projekt został skierowany ponownie do komisji w celu przedstawienia sprawozdania. Będziemy dalej przyglądać się pracom legislacyjnym i czekać na finalne brzmienie Projektu.
W przypadku pytań, zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami:
Katarzyna Koszel-Zawadka
Partner | Radca prawny
Karolina Kamecka
Junior Associate | Aplikant radcowski
