Legal Highlights for Real Estate – Czerwiec 2025
Projekt nowelizacji Prawa budowlanego przyjęty przez Radę Ministrów
9 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Projekt”), przedłożony przez Ministra Rozwoju i Technologii.
Projekt w swojej treści przewiduje ułatwienia mające na celu uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Rozszerzeniu ulegnie katalog inwestycji, dla których nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę, a wystarczy jedynie zgłoszenie. Wśród tych inwestycji znalazły się m.in. wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 m2 (bez zmiany zewnętrznych ścian i konstrukcji), wolnostojące budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m2, kontenery telekomunikacyjne o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami.
Ważną z perspektywy inwestorów zmianą będzie wprowadzenie mechanizmu „żółtej kartki”, polegającej na możliwości skierowania pouczenia przez organ nadzoru budowlanego do inwestora, dotyczącego konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W przypadku wykrycia nieprawidłowości inwestor będzie miał więc dodatkowy czas na podjęcie odpowiednich działań, a dopiero po upływie tego czasu i braku działań ze strony inwestora zostanie wszczęte postępowanie administracyjne.
Rozszerzona zostanie również możliwość skorzystania z uproszczonego postępowania legalizacyjnego – zgodnie z Projektem z tej ścieżki będą mogli skorzystać również inwestorzy w stosunku do budów zrealizowanych co najmniej 10 lat temu, w których uzyskano pozwolenie na budowę bądź dokonano zgłoszenia, ale w trakcie budowy dokonano istotnych odstępstw.
W Projekcie definicja budynku zamieszkania zbiorowego została uzupełniona o hotel apartamentowy. W zamierzeniu ustawodawcy ma to na ograniczyć wykorzystywanie aparthoteli jako lokali mieszkalnych. Budynki tego typu podlegają innym wymogom technicznym niż budynki mieszkalne – mowa m.in. o przepisach przeciwpożarowych, sanitarnych, wymaganiach dotyczących nasłonecznienia pomieszczeń, liczby miejsc parkingowych czy placów zabaw. W przypadku takich lokali nie obowiązuje również minimalna powierzchnia użytkowa 25 m², wymagana przy lokalach mieszkalnych. W ocenie praktyków uzupełnienie definicji jednak może nie wywrzeć zamierzonego wpływu na praktykę, która pozostaje kształtowana przez istniejące zapotrzebowanie na rynku.
Projekt został skierowany do Sejmu 17 czerwca 2025 r.
Przywrócenie prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem dotyczącym przywrócenia prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Celem projektu jest zapobieganie wyzbywaniu się przez państwo lub samorządy prawa własności do gruntów, a zamiast tego – przekazywanie ich w długoterminowe użytkowanie podmiotom realizującym cele związane z polityką mieszkaniową. Inwestorzy będą mogli uzyskać prawo do użytkowania gruntu pod warunkiem przeznaczenia go na budowę mieszkań.
Planowane jest wprowadzenie nowej formy użytkowania wieczystego, dedykowanej społecznemu budownictwu mieszkaniowemu. Z takiej możliwości będą mogły skorzystać m.in. spółki komunalne, w tym TBS-y i SIM-y. Nowe rozwiązania mają przewidywać niższą opłatę początkową oraz znacznie zredukowaną opłatę roczną.
Prawo do użytkowania gruntów pod cele mieszkaniowe będą mogły uzyskać również spółdzielnie mieszkaniowe. Według zapowiedzi Ministerstwa, przygotowano również obszerną nowelizację ustawy mającą na celu reformę funkcjonowania spółdzielni, by mogły stać się solidnymi partnerami dla państwa i samorządów w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej. Przywrócenie instytucji użytkowania wieczystego ma wspomóc pozyskiwanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
