Legal Highlights for Real Estate – Wrzesień 2024
Zmiany w ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w związku z reformą planowania przestrzennego
Z końcem sierpnia weszła w życie ustawa z dnia 24 lipca 2024 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Nowelizacja”). Uchwalenie Nowelizacji podyktowane było potrzebą dostosowania ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Ustawa”) do zeszłorocznej reformy planowania przestrzennego.
Należy pamiętać, że do 30 kwietnia 2026 roku obowiązuje zakaz zbywania nieruchomości rolnych z zasobu państwowego. Zgodnie z art. 1 Ustawy, w okresie 10 lat od dnia jej wejścia w życie, wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości należących do tego zasobu.
Ustawa przewidywała jednak wyjątki od wyżej wspomnianego zakazu. Między innymi, niezależnie od powierzchni gruntu, zakaz zbywania nie dotyczy nieruchomości które: (i) w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego; albo (ii) decyzjach o warunkach zabudowy, przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Zgodnie z Nowelizacją, do powyższego katalogu aktów planistycznych zwalniających z zakazu sprzedaży został dodany plan ogólny. Plan ogólny jest nowym instrumentem planistycznym, który ma zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku wszystkie studia wygasną, a w ich miejsce gminy muszą uchwalić plany ogólne.
Nowelizacja przewiduje także istotną regulację intertemporalną: do dnia wejścia w życie planu ogólnego na terenie danej gminy, za taki plan ogólny, w rozumieniu Ustawy, uznaje się obowiązujące w danej gminie studium. To istotny przepis, który może rozszerzyć możliwość nabywania państwowych gruntów rolnych przed upływem 10-letniego okresu zakazu.
Projekt zmian w Prawie budowlanym – ułatwienia w zmianie sposobu użytkowania obiektu
Każdą zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, odbiegająca od pierwotnie zaprojektowanego przeznaczenia, musi zostać zgłoszona do odpowiednich organów oraz oceniona przez pryzmat dopuszczalności, z uwzględnieniem obowiązującego aktu planistycznego mającego zastosowanie do danego obiektu. Niezgodna z prawem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może skutkować wstrzymaniem użytkowania obiektu budowlanego, a w skrajnych przypadkach nakazaniem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.
Obecnie kluczowym dokumentem jaki należy uzyskać w procesie ubiegania się o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jest zaświadczenie wydane przez właściwy organ planistyczny gminy o zgodności zamierzonej zmiany z aktem planistycznym. Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 4 Prawa Budowlanego do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu należy dostarczyć m.in. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, co w niektórych przypadkach prowadzi do niepotrzebnego „dublowania” pracy organu. Sytuacja ta dotyczy miast na prawach powiatu, w których to prezydent miasta jest jednocześnie organem planistycznym i budowlanym, a zatem wydaje zarówno zaświadczenie o zgodności, jak i przyjmuje zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania. Do niepotrzebnego przedłużenia procedury dochodzi również w przypadku, gdy organem planistycznym jest starosta. Musi się on bowiem opierać na dokumencie wydawanym przez wójta/burmistrza miasta, podczas gdy akty planistyczne są znane organom z urzędu.
Komisyjny projekt ustawy o zmianie Prawa Budowlanego (druk sejmowy nr 444; „Projekt”), który wpłynął do Sejmu 9 maja 2024 roku, ma na celu uproszczenie tej procedury. Zgodnie z proponowaną zmianą, nie będzie już wymagane zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta) o zgodności sposobu użytkowania obiektu z aktem planistycznym. Inwestor ma być jedynie obowiązany do załączenia do zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku planu miejscowego dla danego terenu. Zmiana ma zatem na celu usunięcie niepotrzebnego wymogu formalnego.
Obecnie Projekt jest procedowany w Sejmie. 11 września 2024 roku do Sejmu wpłynęło stanowisko rządu, które jest pozytywne.
